(第四节收益法 P90例题) 评估对象为一写字楼,钢筋混凝土结构。土地面积为10000平方米,建筑面积为50000平方米,使用面积为35000平方米,土地使用权年限为自2000年6月30日起50年,现需要评估该写字楼在2005年6月30日的价格。评估过程如下:该评估对象为一收益性房地产,适宜于选用收益法进行评估。经过市场调查分析表明,该写字楼已经全部租出。目前的契约租金月平均为250元/平方米,其中有50%面积的租期截止到2005年12月底,另外50%面积的租期截止到2006年6月底。该写字楼的市场租金应为300元/月·平方米,可出租使用面积为32000平方米,其余3000平方米为管理人员用房和设备用房。同类物业的市场平均空置率预期将继续保持在12%左右。楼内办公家具由出租人提供,原价值400万元,经济耐用年限为10年,残值率为2%。日常管理及维修费用每月为75万元,房产税为房屋租金(扣除家具部分)的12%,其他税费约为实际总租金收入的6%。