题目内容

图示为某市城区一个地块，面积为24hm2，项目位于省级历史文化保护区范围内。性质为居住和公建，公建在地块东侧布置。地块内现状无保留建筑。建设总量控制为居住建筑面积22hm2，公建面积12hm2。地块北侧为已建成的配套齐全的居住区，东南侧建设有城市公园，北侧和西侧临城市主干路、次干路。已给出的国有土地出让的规划条件如下。
1．用地情况；用地面积和边界。
2．土地使用强度：容积率、建筑密度、停车数量等。
3．遵守事项：规划设计条件的时限；下一步需进行规划方案编制。
4．建设项目相关手续申报须符合的有关规范和规定要求。
请补充规划条件。

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顺通市是一个拥有50万人口的城市，位于顺通河的北岸，城市中有两条省内主要交通干道穿过，是该省的经济发达城市。为了保护顺通河两侧的生态环境，该市编制了顺通河流域生态保护规划，准备在靠近顺通市区的三海桥附近进行建设，在顺通河两侧的其他地区实现绿化。某公司从国外考察回来后，准备仿照国外的经验，在距顺通市区8km的顺通桥旁，临路傍河建设10万m2的花园式大型购物中心。
【问题】
试对该建设项目的选址进行分析。

案例提示：
2006年8月22日，××市×国有企业法定代表人董某私自将企业拥有的10亩土地以明显低于市场的价格转让给××公司，转让总价为50万元。2008年2月22日，该市检察院接到举报，对该案件进行了侦查取证，认定董某涉嫌低价变卖国有土地，造成国有资产流失，并委托该市价格认证中心对××企业非法转让的土地进行价格鉴证。该市价格认证中心于2008年2月24日受理了检察院的委托，并于2008年3月1日出具了如下价格鉴证结论书。
关于对××土地的价格鉴证结论书
××市检察院：
根据你院的委托，遵循独立、客观、公正的原则，按照规定的标准、程序和方法，我中心依法对你院办理案件中涉及的××宗地进行了价格鉴证。现将价格鉴证情况综述如下：
一、价格鉴证标的概况
该宗地位于××市××区××路××号，总占地面积30亩，是××企业于1998年8月22日通过出让方式取得的工业用地，出让合同号为：××市土(1998)出让合同第××号，土地使用权证为：××市土用字第××号，使用年限为50年。鉴证标的为其中的10亩。
二、价格鉴证基准日
2008年2月22日。
三、价格定义
价格鉴证结论所指价格是：鉴证标的在价格鉴证基准日，采用公开市场价值标准确定的客观、合理的价格。
四、价格鉴证依据
(一)法律、法规
1．《中华人民共和国价格法》；
2．国家计委、最高人民法院、最高人民检察院、公安部印发的《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》。
(二)委托方提供的资料
1．××市检察院××号价格鉴证委托书；
2．××市检察院提供的其他相关资料。
(三)鉴证方收集的有关资料
1．现场勘验资料；
2．市场调查资料。
五、价格鉴证方法
成本法。
六、价格鉴证过程
接受委托后，我中心成立了价格鉴证小组，制定了价格鉴证作业方案，与委托方一同对鉴证标的进行了勘验，对委托书载明的各项内容进行了核实，查阅了有关资料，走访了相关部门，收集到了与鉴证标的条件相近的A、B、C、D四块宗地交易实例，并取得了相应数据资料。具体数据见下表：
另据调查，该市工业用地容积率与地价关系为：当容积率在1～1.5时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为l时的地价增加3%。该市地价指数情况见下表：
本案中土地还原利率10%，经过测算，参照宗地与鉴证标的年限修正系数为：
宗地A：1.0087；宗地B：1；宗地C：0.9856；宗地D：1.0087。
经计算比准价格：
宗地A=800×125/125×100/102×100/101×100/100×106/109×1.0087=761.75(元/m2)
宗地B=850×125/120×100/101×100/100×100/101×112/106×1=917.10(元/m2)
宗地C=760×125/125×100/100×100/100×100/98×106/103×0.9856=786.61(元/m2)
宗地D=780×125/120×100/100×100/99×100/99×106/100×1.0087=886.38(元/m2)
鉴证人员认为，本次鉴证选取参照宗地数量多于三个，不符合要求，因宗地A与宗地D剩余使用年限相同，根据排名顺序，剔除参照宗地D。
鉴证标的单位价格=(A+B+C)/3=(761.75+917.10+786.61)/3=821.82(元/m2)
总价=821.82×10×666.67=5478827(元)
七、价格鉴证结论
价格鉴证标的在价格鉴证基准日的价格为￥5478827元。
八、价格鉴证限定条件
1．委托方提供资料客观真实；
2．鉴证宗地按原有经济用途确定并继续使用；
3．本结论可以作为确定该宗地的拍卖底价。
九、声明
1．价格鉴证结论受结论书中已说明的限定条件限制；
2．委托方提供资料的真实性由委托方负责；
3．价格鉴证结论仅对本次委托有效，不作他用。未经我中心同意，不得向委托方和有关当事人之外的任何单位和个人提供，结论书的全部或部分内容，不得发表于任何公开媒体上；
4．鉴证机构和鉴证人员与价格鉴证标的没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系；
5．如对结论有异议，可于结论书送达之日起15日内向鉴证机构提出重新鉴证、补充鉴证或向省价格认证中心申请复核裁定。
十、价格鉴证作业日期
2008年2月24日至2008年3月1日。
十一、价格鉴证机构
机构名称：××××××
机构资质证书编号：××××××
法定代表人签字：(略)
十二、价格鉴证人员
姓名执业资格名称资格证号
×× 注册价格鉴证师 ××××
×× 注册价格鉴证师××××
十三、附件
1．××市检察院××号价格鉴证委托书复印件(略)；
2．价格鉴证机构资质证书复印件(略)；
3．价格鉴证人员资格证书复印件(略)。
××市价格认证中心(盖章)
2008年3月1日

某大城市外围规划一处大型居住用地，并拟建城市主、次干路及地铁线路服务于该地区(车站位置如图所示)。规划居住区内的路网系统相对独立，在交通性干道的北侧配套建设一个大型超市。
请指出规划中道路交通及大型超市布局的不合理之处。