辨析题
第58小题,8分。要求对命题进行判断并着重阐明理由。请将答案写在答题纸指定位置上。
我国民间有一种说法:“父债子还,天经地义。”请运用债的一般原理及继承法的相关规定对其加以辨析。
通过所给材料的分析和理解,以《进一步加强食品安全工作的对策》为标题,撰写一篇1000字左右的策论文章。
如果已经获取对企业未来人员所需要的总数及结构状况的预测,则企业未来的人员短缺情况也就可以确定。()
(二)下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容),请阅读后指出错误点并说明原因。
土地估价技术报告
第一部分 总述
一、估价项目名称
××公司位于××区××路××号用地地价评估
二、委托估价方(略)
三、受托估价方。(略)
四、估价对象
估价对象为××公司位于××市××区××路××号营业楼用地,面积为595. 58 m2。
五、估价目的
本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格,为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据。
六、估价依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》。
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。
(3)《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。
(4)《城镇土地估价规程》。
(5)《土地估价报告规范格式》。
(6)××省关于土地管理的法律、法规。
(7)评估委托书。
(8)估价对象《房屋所有权证》。
(9)受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。
七、价格定义
估价对象作为商业用地,在容积率为4.9,开发程度为场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下,于估价期日的40年期的土地价格。
八、估价期日:2009年12月31日。
九、估价日期:2009年12月30日至2010年1月10日。
十、估价结果
估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上,依据科学的估价程序,确定估价结果为:
委估土地面积:595. 58 m2
单位面积地价:4485. 25元/m2
总地价:2671325. 20元
大写:(人民币)贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。
十一、需要特殊说明的事项
(1)本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格,若条件发生改变,则本结果应作相应调整。
(2)本报告结果只为此次估价目的服务,如用作其他目的,其价格应作相应调整。
十二、土地估价师签名(略)
十三、土地估价机构(略)
2010年1月10日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1.土地位置状况
估价对象位于××市××区××路××号,土地证号为×国用(××)字第××号,土地面积为595. 58 m2,东至××路、南至××、西至××××、北至××××,宗地号为××××。
2.土地权利状况
估价对象是××公司以划拨方式取得的国有土地使用权,土地所有权属国家。××公司拟以出让方式取得该宗地40年期商业用途的土地使用权后,转让出售该房地产。获得出让土地使用权后,其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。
3.建筑物和地上附着物状况
估价对象上有一幢建于1991年的钢筋混凝土结构建筑物,现用于商业经营和办公,建筑面积为2914. 5 m2,有效使用率为80%。
二、地价影响因素分析
(一)区域因素(略)
(二)个别因素(略)
第三部分土地估价
一、估价原则
1.最有效使用原则(略)
2.贡献原则(略)
3.变动原则(略)
4.合法原则(略)
二、估价方法与估价过程
(一)估价方法的选择
估价人员通过现场查勘,在认真分析调查收集资料的基础上,遵循估价原则,确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。
(二)估价过程
1.收益还原法
(1)计算估价对象总楼价
计算公式为
式中P-总楼价;
a——房地年纯收益。其参数是通过房地的正常租金水平测得;
r——综合还原率;
n——房地尚可使用年限。
估价对象地上建筑物的耐用年限为60年,经现场查勘,该房屋尚可使用年限为45年。建筑物重置单价为700元/m2,残值率为0。
根据估价人员现场观察和对照《房屋完损等级评定标准》,确定本次估价对象,地上建筑物于估价期日为基本完好房,成新率为75%。
(2)确定客观租金
应用市场比较法确定客观租金。
1)选择可比实例:根据收集的市场资料进行筛选,选取以下三个房地出租实例,详见《房地出租比较实例基本情况一览表》(略)。
2)影响租金因素修正(略)。
3)客观租金的计算及确定
比准价格A=243. 60元/m2;
比准价格B=233. 40元/m2;
比准价格C=249. 09元/m2。
取比准价格A、比准价格B、比准价格C的算术平均数作为估价对象的客观租金,即客观租金= (243. 60+233. 40+249. 09)元/m2/3= 242. 03元/m2
(3)计算房地总收益
年总收益=2914. 50 m2×0.8×242. 03元/m2=564317.15元
(4)计算年总费用
1)管理费:根据调查了解,当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%,即
房屋出租经营管理费一房地年租金×3%=564317.15元* 3%=16929. 51元
2)维修费:根据××市建设和房管部门提供的资料,市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2%,即房屋出租经营维修费=房屋重置价×2%=2914. 50 m2×700元/m2×2%=40803元
3)保险费:根据调查,市区房屋保险费率为房屋现值的2‰,即
房屋年保险费一房屋现值×2‰=2914. 50 m2×700元/m2×75%×2‰=3060. 23元
4)房屋年折旧额
房屋年折旧额一房屋重置价×1/耐用年限=(2914.5×700×1/60)元=34002. 50元
5)租金损失:根据调查,房屋出租租金损失一般为半月租金,即
租金损失=564317. 15元/m2—23513. 21元
年总费用=④+②+③-④+⑤=118308. 45元
(5)房地年纯收益
房地年纯收益=房地年出租总收益一房地年出租总费用
=(564317.15-118308. 45)元=446008. 70元
(6)确定综合还原率:采用收益排序插入法确定综合还原率为10%。
(7)计算总楼价
(8)房屋现值
房屋现值一房屋重置价×成新率=2914. 50 m2×700元/m2×75%=1530112. 50元
(9)总地价
总地价=总楼价一房屋现值=(4398898.12-1530112. 50)元=2868785. 62元
2.市场比较法
(1)选择房地出售实例:估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后,选择了三宗交易实例作为比较实例,基本情况见下表。
(2)房屋占地地价计算
1)房屋现值计算
房屋现值一房屋重置价×成新率
实例A房屋现值=580元/m2×2356 m2×80% =1093184元
实例B房屋现值=600元/m2×l848 m2×75%=831600元
实例C房屋现值=5 80元/m2×2187. 90 m2×70%=888287. 40元
2)实例地价计算:据调查,房屋买卖中,卖方应支付的税费为正常交易价的8. 5%,则
单位地价=(房屋交易价一房屋现值一卖方应支付的税费)/房屋用地面积
实例A单位面积地价=(3100000 -1093184 - 3100000×8.5%)元/496 m2
=3514. 75元/m2
实例B单位面积地价=(2600000-831600-2600000×8.5%)元/385 m2
=4019. 22元/m2
实例C单位面积地价=(2750000-888287. 40-2750000×8.5%)元/442 m2
=3683.17元/m2
3)比较因素条件指数:分别将估价对象和比较实例的各比较因素对比分析,确定出相应的条件指数见下表。
4)因素修正系数:根据已得到的各比较因素条件指数,计算各比较因素的地价修正系数如下表
5)计算比准价格:将交易实例中的地价和估价对象与比较实例因素修正系数代人计算公
式,则比准价格A =(3514. 75×110/105×100/94×100/97×100/98×100/103)元/m2
=4000. 69元/m2
比准价格B= (4019. 22×110/100×10 0/100×100/100×100/96×100/108)元/m2
=4264. 22元/m2
比准价格C一(3683. 17×110/108×100/96×100/101×100195×100/100)元/m2
=4072. 63元/m2
通过对上述三个比准价格分析比较,确定土地单位面积地价为4264. 22元/m2。
三、地价的确定
估价人员鉴于估价对象的特定目的,认为应取市场比较法和收益还原法的估价结果的算术平均数作为估价对象的最终估价结果,即
单位面积地价=(4816. 80×0.4十4264. 22×0.6)元/m2 =4485. 25元/m2
楼面地价=4485. 25元/m2/4. 9=915. 36元/m2
总地价=4485. 25元/m2×595. 58 m2 =2671325元(取整)
第四部分附件
(1)估价对象《国有土地使用证》。
(2)估价对象宗地图。
(3)估价机构《土地估价机构资质证书》。
(4)土地估价师资格证书。
(5)估价对象照片。
(6)委托估价协议书。