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企业并购后的文化整合，不是各种文化特质的简单堆积，而是建立一种更加有生命力和市场竞争力的新的文化体系。()

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（三）下面是一个完整的土地估价技术报告（标注“略”的为正常内容；不考虑排版格式的错误），阅读后请指出错误点并说明原因（每指出一处错误并简述原因的得1. 25分，只指出错误不简述原因不得分，总分最高为30分）
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报告正文
土地估价技术报告
第一部分总述
一、估价项目名称
××集团公司重组并在境内上市项目土地使用权价格评估。
二、估价目的
××集团公司拟整体重组并境内上市。
据国土资源部《关于印发（国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见）的通知》（国土资发[1999]433号）、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号），××集团公司需对其下属××工程局位于××市的土地使用权价格进行评估。本次评估为其重组并在境内上市确定土地使用权价值。
三、估价依据
（一）国家有关部门颁布的法律法规及相关文件
1．《中华人民共和国土地管理法》（1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订）
2．全国人民代表大会常务委员会关于修改《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定(2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过)
3．《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）
4．《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）
5．关于印发《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的通知（国土资发[19 99]44号）
6．《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]433号）
7．关于印发《企业改制土地资产处置审批意见(试行)》和《土地估价报告备案办法（试行）》的通知（国土资厅发[2001]42号）
8．关于发布实施《全国工业用地出让最高价标准》的通知(国土资发[20061307)号
（二）地方有关部门颁布的法规及相关文件
1．××省人民政府、××市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件。
2．《××省土地管理条例》。
3．《××市土地利用总体规划》。
4．《××市统计年鉴》。
5．《××市关于土地级别与基准地价更新的通知》。
（三）有关技术标准
1．《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)。
2．《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2001)。
3．中国土地估价师协会《关于印发（重大项目土地评估指引）的通知》（中估协发[2000]34号）。
4．《土地规划分类》（GB／T21010-2007）。
（四）其他资料
1．委托方提供的有关产权、规划、登记、有关协议等资料。
2．估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
四、估价基准日
二00七年六月三十日。
五、估价日期
=00七年八月五日至二OO七年十二月十五日。
六、地价定义
根据估价目的及估价依据，结合委托方提供的资料及现场勘查情况，确定本次评估地价定义：
估价对象于评估基准日为出让土地使用权，评估中土地使用权类型按出让设定；估价对象土地使用权终止日期为2050年8月30日，土地使用年期按法定最高年期50年设定；估价对象的实际开发程度为红线外“六通”（通路、通电、通信、供水、排水、通气）、红线内“五通一平”（通路、通电、通信、供水、排水及场地平整），根据此次估价目的，评估中设定的土地开发程度为宗地红线外“六通”（通路、通电、通信、供水、排水、通气）、红线内场地平整。
综上，本次评估价格是指在现状利用条件下，满足上述使用年期、开发程度等各项评估设定条件，于评估基准日2007年6月30日的正常市场条件下的土地使用权价格。
七、估价结果
估价对象在估价设定用途、使用年限、开发程度和现状利用条件下，于评估基准日正常市场条件下的土地使用权价格为：
总地价：9876492元
大写：玖佰捌拾柒万陆仟肆佰玖拾贰元整（货币种类：人民币）
估价结果详见《土地估价结果一览表》（表略）
八、需要特殊说明的事项
（一）估价的前提条件和假设条件
1．现土地使用者合法取得土地使用权，并支付有关税费。
2．估价对象依法利用，并会产生相应的土地收益。
3．估价对象与其他生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证公司的持续发展。
4．在估价基准日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。
5．任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
（二）估价结果和估价报告的使用
1．估价人员依据《城镇土地分等定级规程》撰写本估价报告．形成意见和结论。
2．本报告仅为本次评估目的服务，其估价结果仅用于本次评估目的时才有效。
3．本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，估价机构不承担责任。
4．土地估价技术报告仅供委托方使用。
5．本估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，由估价机构负责解释。
6．本报告的估价结果自评估报告提交之日起1年内有效。
（三）其他需要说明的事项
1．估价对象的土地利用状况等资料由委托方提供，委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构不负责核实；土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。
2．报告中有关估价对象的土地权属状况、土地面积等以当地土地管理部门核发的《国有土地使用证》为准。
九、土地估价师签字
姓名土地估价师资格证书号签名
××× ××××× （签字）
十、土地估价机构
估价机构负责人签字：（签字）
××评估有限公司（公章）
二OO七年十二月十五日
第二部分估价对象描述及地价影响因素说明
一、估价对象描述
1．土地登记状况
估价对象的土地登记状况具体如下：
国有土地使用证号：×国用（2007更）第06-283号
宗地位置：××路××号
宗地编号：××
地籍图号：××
登记用途：办公
土地使用权类型：出让
土地使用权终止日期：2050年8月30日
土地总面积：9524. 1m2
四至：东至××，南至××，西至××，北至××
土地级别：无证载。
2．土地权利状况
估价对象的土地所有权属于国家，土地使用者于2000年通过出让方式合法取得使用权，终止日期为2050年8月30日，剩余使用年限为43.2年。根据委托方提供的权属资料．各估价对象来源合法，产权清楚，无抵押等他项权利。
3．土地利用状况
估价对象所占用土地的总面积为9524, 1m2，地上建筑物主要为办公楼（信息咨询中心），建筑面积为24393 m2，地下2层，地上17层，建筑结构为框架结构，估价基准日未竣工，为在建工程，容积率为2. 56。
二、土地因素说明
（一）一般因素（略）
（二）区域因素
待估宗地所处区域为×x市政府驻地，是××市政治经济中心。区域人口约17万。区域内有混合型主干道××路、交通性主干道××路通过。该区域内交通便捷，出入方便。基础设施条件较完善，市政统一供水．供水保证率高；市内排水为雨污合流制；电力设施齐全，年供电量4亿kW/h，电力供应充足；通信畅达，装机总容量15万门的程控电话，形成全天候、多功能现代化通信系统；区域内各用户单位自建锅炉供暖，不集中供暖。区域内多为行政事业单位、教育、金融机构及居民住宅小区，区域内的人口密度适中，环境质量较好。人文环境较好。根据城市规划，待估宗地所在区域无规划限制。
（三）个别因素（略）
第三部分土地估价
一、估价原则
（一）供需原则（略）
（二）变动原则（略）
（三）报酬递增、递减原则（略）
二、估价方法与估价过程
（一）估价方法选择
估价人员根据现场勘查情况，按照《城镇土地估价规程》的要求，结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况来确定估价方法。
估价对象于估价基准日的实际用途为办公楼，设定用途为办公用途，一般可采用的评估方法有：市场比较法、基准地价系数修正法、成本逼近法，对于在建工程用地还可考虑假设开发法。由于当地基准地价完成于1991年，当地土地行政管理部门在1996年组织更新并公布实施，至今已有11年未更新，该基准地价修正体系已经不适于现行地价水平，故本次不宜采用基准地价系数修正法进行测算评估；估价对象为在建工程，具有预期收益，因此适宜选择假设开发法评估；同时，所在区域近期类似交易案例较多，能够比较客观地测算估价对象的价值，故适宜采用市场比较法进行测算。
所以，本次评估采取市场比较法和假设开发法测算估价对象土地使用权价格。在上述两种方法测算结果基础上，经综合分析，最终确定估价对象的地价。
（二）估价过程
1．采用市场比较法估价
市场比较法，是根据市场中的替代原则，将估价对象与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算价格的方法。
计算为
V一VBABCD +E
式中V一待估宗地价格；
VB—一比较实例价格；
A-估价对象交易情况指数，比较实例交易情况指数；
B一比较实例交易期日地价指数／估价对象估价基准日地价指数；
C一估价对象区域因素条件指数／比较实例区域因素条件指数；
D一估价对象个别因素条件指数／比较实例个别因素条件指数；
E一基础设施水平修正额。
(1)比较实例选择
通过调查分析，我们选择了近期发生交易的与估价对象条件类似的3个比较实例，选择实例情况如下表。
根据估价对象的宗地条件，影响估价对象价格的主要因素有：
1)土地用途、交易期日、交易方式、交易情况和土地使用年期等。
2)区域因素：主要有区位和交通条件等。
3)个别因素：主要指宗地形状、容积率和地质承载力等。
4)基础设施状况：指红线外“几通”，红线内场地是否平整。
比较实例与估价对象各因素及其条件说明（略）。
(3)编制比较因素条件指数表
根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下：
1)交易方式
估价对象的交易方式与比较案例一致，不需进行修正。
2)交易期日修正
根据估价对象所在区域的地价变化情况，确定比较案例和估价对象在不同时间的地价指数，见下表。
经调查××市区域综合用地在同类地区2006全年与2007年上半年综合用地的市场平均价格相比较，2006年12月至2007年6月平均每月上涨0.5%。
3)土地使用年期修正
当比较案例与估价对象的土地使用年期不一致时，需进行年期修正，以估价对象为100，年期修正公式如下
式中K-比较实例的土地使用年期修正系数；
r——土地还原率（按估价基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率3.06%，综合考虑通货膨胀，再加上一定的风险因素调整值，按7%计）；
m——估价对象土地使用年期；
n——比较实例土地使用年期。
4)距区域中心距离：以估价对象距区域中心距离为100，每增加或减少1km，指数减少或增加2%。
5)距火车站距离：以估价对象距火车站距离为100，每增加或减少1km，指数减少或增加2%。
6)宗地形状：分为不规则、较规则、规则三等级，以估价对象形状为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2%。
7)容积率：以估价对象容积率修正指数为100，比较实例的容积率与其相比，每增加或减少0.5，指数减少或增加0. 5%。
8)地质承载力：分为适宜、较适宜、不适宜三个等级，以估价对象目前适宜指数为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2%。
9)基础设施状况：依据当地基础设施状况，开发水平修正额见下表。
根据上述说明，确定比较因素条件指数（略）。
(4)计算比准价格。根据比较因素条件指数表，可制定估价对象的比较因素修正系数表，依据市场比较法的基本公式测算估价对象的比准价格，见下表。
经过比较分析，三个比准价格比较接近，故取三个比准价格的简单算术平均值作为市场比较法测算估价对象的评估价格
评估价格=[(952. 22+1108.11+1052.22)/3]元／m2
=10 37.5元／m2
2．采用假设开发法估价
假设开发法，是在不动产开发完成后房地产价值的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等，以价格余额来估算估价对象价格的方法。公式如下
地价=目前不动产总价一开发成本一投资利息一投资利润一销售税费
（1）确定土地的最佳利用方式
估价对象地上建筑物拟建为信息咨询中心办公楼，据委托方提供资料及估价人员现场调查，该办公楼在估价基准日已完成主体构建及外部装饰装修工程，计划于2008年3月底竣工验收，土地证记载用途为办公楼，该宗地符合规划，建筑容积率为2. 56，建筑结构为框架结构，为土地的最佳利用方式。
(2)预期不动产总价
该区域不动产单价为2516元／m2，建筑物的总面积为24393 m2。则预期不动产总价=24393×2516万元
=6137. 28万元
(3)建筑物开发成本
1)建造成本
根据《××省建筑工程预算综合基价》及估价人员对当地房地产类似建筑的建造成本的调查，综合分析确定，砖混结构1300元／m2。
2)专业费用
专业费用包括立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等费用，按建造成本的11%确定。故专业费用=建造成本×11%
=143元/ m2
所以，建筑物开发成本=[建造成本十专业费用]×土地面积
= 3519. 91万元
(4)投资利息
以上述建筑物开发成本及地价的合计为基数，结合开发项目的投资规模，开发周期为2年，利息率按评估基准日中国人民银行公布的一年期贷款（含一年以下）利息率6. 57%计，开发成本费用均匀投入，计息期力开发期的一半，地价是一次性投入，计息期为整个开发周期，按复利计息，贷款利息为
投资利息一地价×[（1+利息率）开发周期-1]+建筑物开发成本×[（1+利息率）×开发周期／2-1]=地价×[(1+6. 57%)2-1]十3519. 91×[(1+6.57%)×2/2 -1]
=[地价×0.1357~-231. 26]万元
(5)投资利润
开发项目正常利润一般以不动产总价一定比例计算。根据估价人员的实地调查，开发类似办公楼房地产开发期一般为2年，待估宗地所在区域内开发办公楼房地产的平均利润率为18%，本次评估投资利润率为18%。
投资利润=（地价十建筑物开发成本）×投资利润率
=（地价+3 519. 91）×18%
=[地价×0.18+633. 58]万元
(6)交易税费
在销售过程中支出的费用主要有：
1)营业税及附加：包括①营业税，营业税按不动产售价的5%计。②城市建设维护税，按营业税税额的7%计。③教育费附加，按营业税税额的3%计。
2)买卖手续费：按不动产总价的0.2%支付。
3)广告宣传及代理费：按不动产总价的1.5%计。
则，交易税费一不动产总价×7. 2%
= 6137. 28×7.2%万元
=441. 88万元
(7)计算待估宗地总地价
将上述各项代入公式
地价=预期不动产总价一开发成本一投资利息一投资利润一交易税费
=[ 6137.28 -3 519.91－(地价×0.1357十231. 26) －(地价×0.18+633. 58) －441. 88]
万元
=1154. 05万元
(8)计算宗地单位面积地价
单位面积地价=总地价／土地面积
=(11540500／9524.1)元／m2
=1211. 72元／m2
三、地价的确定
1．地价确定的方法
估价对象运用市场比较法评估结果为1037.5元／m2，运用假设开发法评估结果为1037.1元／m2。结合估价对象实际情况，两种估价方法分别从不同侧面反映了估价对象的地价水平。
市场比较法测算结果反映估价对象所在区域的现实价值；假设开发法测算结果反映估价对象在规划用途的未来客观价格，由于两种方法测算结果相差较小，经综合分析，采用两种方法测算结果的算术平均值取整，确定待估对象的最终评估价格。
土地单价=[(1037. 5+1211. 72)/2]元／m2
=1124. 61元／m2
2．估价结果
估价对象在估价设定的用途、使用年限，设定的开发程度和利用条件下，于评估基准日正常市场条件下的土地使用权价格为：
土地总面积：9524.1 m2
土地单价：1124. 61元／m2
总地价：11540459.6元
大写：壹仟壹佰伍拾肆万零肆佰伍拾玖元陆角
第四部分附件
附件1：估价对象区域位置示意图
附件2：估价对象现状利用照片
附件3：土地估价委托书复印件
附件4：估价机构营业执照复印件
附件5：估价机构资质证书复印件
附件6：土地估价师资格证书复印件

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