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简答题

有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为 2000 平方米，建筑容积率为 2.5 ，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为 3000 元/平方米，专业费为建筑费的10% 建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为 9000元/平方米，销售费用为楼价的 2.5%，销售税费为楼价的 6.5% ，当地银行年贷款利率为 6% ，开发商要求的投资利润率为10% 。试估算该宗地目前的单位地价和楼面地价。

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某宗地待评估，资料收集如下：据调查，该市用地容积率与地价的关系是：当容积率为1-1.5时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%，该市地价指数为：要求：根据以上情况，评估该宗地2019年的价格。（以元为单位，保留两位小数）

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某厂房的建设用地使用权于2008年9月30日以出让方式取得,不可续期(到期建筑物不予补偿);建筑物为钢筋混凝土结构(经济耐用年限为60年,残值率为0),于2009年9月30日建成,建筑面积为 10 000平方米,容积率为1.25。经查,2018年9月30日,类似工业用途50年建设用地使用权的取得价格为 1 500元/平方米,取得税费为取得价格的4.5%。该建筑物重置成本为2 376元/平方米。房屋门窗、屋顶破损修复需要30万元。因设计原因导致空调系统比正常每年多耗电0.5万元,企业所得税税率为25%。土地报酬率为7%,房地产(综合)报酬率为8%。以2018年9月30日为价值时点,计算：(1)建设用地使用权的市场价值;(2)建筑物的市场价值;(3)该房地产的总价值。

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一待开发建设的“七通一平”空地拟对外转让，面积 1000 ㎡，允许用途为商住混合，允许建筑容积率为7，覆盖率≤50%，土地使用年限50年，现采用假设开发法对其市场价值进行评估，评估基准目为2017年6月25日。评估过程：1：最佳开发设计：根据规划的要求和市场调查，设计建筑面积7 000平米，14层，1-2层为商业用房，共1 000平米，3-14层用于住宅，6 000平米。2：预计建设期。预计共需 2 年时间完成，建筑费与专业费用均匀投入。3：估计开发费用（总成本）。总建筑费2000,万元，专业费用为总建筑费6%，利息率10%，成本利润率20%，租售费用及税金为综合楼价5%。4：预计售楼价。假定楼建成后即可全部售出，预计当时售价，商业楼为 20000元/㎡，住宅楼为15000元/㎡。要求：用假设开发法评估土地价值。

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某公司与20161年开发研制了一项新技术方法并取得了专利权，通过两年的使用表明具有较好的经济效益。2020年该公司准备将该专利技术的所有权出售给昌达有限责任公司，昌达公司因购买后进行会计账面摊销需要评估其价值。买卖双方经共同协商认为，该专利技术的剩余经济使用年限为4年，专利技术的价格按实际年销售收入的一定比率分年期支付，收入分成率为25%。预期今后4年的销售收入额分别为500万元、700万元、800万元、800万元。企业所得税税率25%，适用折现率为20%。估算该专利技术的价值。

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甲企业将一项专利使用权转让给乙公司使用5年，拟采用利润分成的方式收取转让费。该专利的重置成本为100万元，专利成本利润率为500%，乙公司的资产重置成本为3000万元，成本利润率为15%。乙公司的年实际生产能力为20万件，每件生产成本为50元，预计未来5年的市场出售价格分别为90元、90元、85元、75元、75元。折现率为10%，所得税率为25%。试确定该专利的使用权转让费。

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甲企业将一项专利使用权转让给乙企业，拟采用利润分成支付的方法。该专利技术是三年前自行研制的，账面成本为80万元，三年间物价累计上升了25%，该专利保护期10年，剩余保护期6年，专业人员测算认为该专利技术的成本利润率为400%，乙企业资产的重置成本为4000万元，成本利润率为13%。专业人员通过对该专利技术的同类技术发展趋势分析，认为该专利的剩余经济使用年限为4年。通过对市场供求状况及生产状况分析得知，乙企业的年实际生产能力为20万件，成本费为每件400元，未来4年期间的产量与成本费用变动不大，使用该专利技术后产品的性能提高，预计每件产品的售价在未来第一、二年为500元，第三、四年为450元。折现率为10%，所得税税率为25%。试确定该专利的评估价值。

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某实业股份有限公司有一项2008年12月自行研制开发成功并获专利的实用新型专利技术。2011年1月因出售需要对其价值进行评估。经过财务核算表明，该专利技术的开发研制花费4年时间，总费用为20万元。2009--2010年期间生产及生活资料物价上涨5%，无风险投资报酬率为6%，该类专利技术开发研制的平均风险率为70%。经专家鉴定该专利技术的剩余经济使用年限为6年。评估该专利技术的价值。

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甲企业将其注册商标通过许可使用合同许可给乙企业使用。使用时间为5年。双方约定乙企业按照使用商标新增加利润的25%支付给甲企业。根据估测乙企业使用该商标后，每件产品可新增加税前利润10元，预计5年内的生产销售量分别为40万件、45万件、55万件、60万件、65万件。假定折现率为14%，所得税率为25%。试估算该商标许可使用权价值。

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甲企业持有乙企业的非上市普通股30万股，每股面值10元。甲企业持股期间，每年股票收益率保持在12%左右水平。经评估人员调查了解到：乙企业将每年只用75%的税后利润用于股利发放，另25％用于扩大再生产，预计今后乙企业净资产利润率将长期保持在15％左右，风险报酬率为2％，无风险报酬率以国库券利率8％为依据，则该种普通股票评估值为？

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