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简答题

被评估设备是年产200 吨某化工原料的生产线，购建于2014 年年底，评估基准日为2019 年年底。评估时，市场上已不再生产相同生产能力的设备，替代设备为年产300 吨某化工原料的同类设备，市场售价为1000 万元，经测算，该类设备的规模经济效益指数为0.6 。评估人员经调查获得以下信息：（1）在评估基准日前该设备的实际利用率为85%；（2）根据该设备的技术状态还可以正常使用10 年，但根据国家新出台的环保政策，该设备由于污染严重5 年后必须强制报废。要求：（1）计算该设备的重置成本；（2）计算该设备的实体性贬值率与实体性贬值额；（3）计算该设备的经济性贬值率与经济性贬值额；（4）计算该设备的评估值。

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某被评估的生产控制装置购建于2010年，原始价值100万元，2015年和2018年分别投资50000元和20000元进行了两次更新改造，2020年对该资产进行评估。调查表明，该类设备及相关零部件的定基价格指数在2010年、2015年、2018年、2020年分别为110%、125%、130%、150%。该设备尚可使用年限为6年。另外，该生产控制装置正常运行需要5名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，所得税税率为25%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产的价值。

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某被评估设备购建于2010年6月，账面原值100万元，2013年6月对该设备进行了技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，2014年6月对该设备进行评估，评估基准日为2014年6月30日。现得到以下数据：①2010年至2014年该类设备的定基价格指数分别为105%、110%、110%、115%、120%；②被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元；③被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业（企业所得税率为25%）；④经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利用率为正常利用率的60%，经过评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使用6年，预计评估基准日后其利用率可以达到设计标准的80%。根据上述条件估算该设备的有关技术经济参数和评估价值。

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某资产评估机构对一国产设备进行评估，评估基准日为2016年12月31日，资产评估专业人员现场调査了解到，该设备于2011年底以530万元的价格购入并安装，2012年年初正式投入使用，经济使用寿命为15年，2016年12 月设备电机损坏，估计修复费用约45万元；设备其余部分为不可修复性损耗，工作正常。资产评估专业人员对该设备进行了询价，新型同类设备销售价格为400万元（不含税），分析确定的设备运杂费费率为1.5%，安装费费率为1.2%，设备基础在构筑物评估中已经考虑，不考虑间接成本、资金成本。评估基准日时该设备比同新型同类设备多耗电8000度/年，电价为0.5元/度，折现率设定为10%，10年的年金现值系数为6.1446，企业所得税税率为25%。该设备不存在经济性贬值。要求：（1）计算该设备的重置成本。（2）计算该设备的实体性贬值额。（3）计算该设备超额运营成本引起的功能性贬值额。（4）计算该设备的评估值。

简答题

某设备购建于2013年1月，账面原值为20万元；2016年1月追加投资5万元，2020年1月进行评估。从2013年到2020年，该类设备每年价格上涨10%；该设备由于技术落后，每年生产成本比替代品超支1万元。该设备过去的资产利用率仅为70%，尚可使用5年。企业所得税税率为25%，折现率为10%。要求：评估该设备的价值。

简答题

待评估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得用成本法进行评估，有关数据资料如下:土地取得费(含拆迁补偿、安置费和耕地占用税等)为8万元/亩(1万元/亩=15元/平方米)，土地开发费为1.5亿元/平方公里(1亿元/平方公里=100元/平方米)，当地银行一年期贷款利率为9%。两年期贷款年利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，当地土地出让增值收益率为10%时，试估算该地产的市场价值（单价）。（利息按单利计算）

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某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m2，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元（=150元/平方米），土地开发费为每平方公里2亿元（=200元/平方米），土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地(使用权）的价值。（利息要求按复利计）

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某宗土地面积为 64000 平方米，是通过城镇土地出让而取得的（为毛地出让），出让金 20万元/亩，拆迁费 10 万元/亩，开发费 20 万元/亩，其他费用（包括税费）5 万元/亩，土地开发周期为两年，开发资金均匀投入，目前市场上地产开发的投资报酬率为12%，银行贷款利率为 8%，测算的该地区工业用地增值收益为土地取得费、税费、土地开发费、利息、利润之和的20%。要求：试评估该土地经开发后的单价及总价。注意：1万元/亩=15元/㎡（利息要求按复利计）

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某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，实际已经使用8年。经过调查测算，现在重新建造全新状态的该类建筑物的建造成本800万元（直接成本）。（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入建造成本的40%），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元（上述为间接成本）。该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，已经使用2年；设备部分的重置成本为110万元，平均寿命为10年，已经使用 8年。假设残值率为零，试计算该建筑物的折旧(贬值)总额。

简答题

某房地产公司于2012年10月以出让方式取得一宗土地 50 年使用权，土地面积 2000 ㎡，并于2014年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价5200元/㎡，经济耐用年限60年。目前，该类型建筑的重置价格 6000元/㎡（维修保险的基数）。该大楼总建筑面积 20000㎡，全部用于出租。根据市场调査，当地同类写字楼租金一般为每月50元/㎡，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3%，维修费为建筑物重置价的2%，房产税为租金收入的12%，土地使用税按土地面积每年20元/㎡，保险费为建筑物重置价的0.5%，折现率确定为8%。根据以上资料评估该写字楼在2017年10月的评估价值。

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