超星 - 第五节房地产评估的假设开发法 - 查题吧

简答题

第五节假设开发法P94例题）某建设用地使用权于2020年4月15日以出让方式取得，总面积200 000平方米，规划容积率为2.0，其中配套建设20%的经济适用住房，价格为4800元/平方米，其余为商品房项目。建筑安装费用为1 500元/平方米，前期工程费、管理费分别为建筑安装费的10%和6%（上述三项构成开发成本）。到2021年10月15日完成主体结构，预计完全建成尚需1.5年，还需要投入40%的建筑总费用，费用均匀投入。产权人因资金问题需要转让该在建工程项目，以至于工程项目需要停带0.5年后才能够续建。契税税率为3%，同类商品房售价为7 000元/平方米，销售费用及销售税分别为售价的3%和6%，销售费用在建成的前半年均匀投入，项目建成时全部售出。折现率为10%，也就是开发商要求的利润率。估算该在建工程2021年10月15日的市场价值。

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（第五节假设开发法补充练习）有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为 2000 平方米，建筑容积率为 2.5 ，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为 3000 元/平方米，专业费为建筑费的10% 建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为 9000元/平方米，销售费用为楼价的 2.5%，销售税费为楼价的 6.5% ，当地银行年贷款利率为 6% ，开发商要求的投资利润率为10% 。试估算该宗地目前的单位地价和楼面地价。

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（第五节假设开发法P228 4.计算题11）某在建工程开工于2019年3月1日，用地面积为2000平方米，建筑容积率为5，用途为公寓。土地使用权年限从2019年3月1日起50年。土地取得费为楼面地价1000元/平方米，该公寓正常建设期为2年，建造费用为2500元/建筑平方米，到2019年9月1日已经投入预计建设费用的45%。评估基准日相近地区类似70年土地使用权的土地上刚刚建成公寓(建设开发周期为2年)的出售价格为3500元/建筑平方米,公寓类房地产价格近年来每年上涨2%,预计将继续保持该增长率。购买该在建工程的契税税率为购买价格的4%,市场利息率为10%,利润为楼价的8%。试估算该在建工程2019年9月1日的价值。若按评估价值进行交易,在建工程的原产权人大约赢余或亏损多少(不计利息)?

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