超星 - 第四章房地产评估——成本法主观题 - 查题吧

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（第二节成本法教材例题P74）待评估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得用成本法进行评估，有关数据资料如下:土地取得费(含拆迁补偿、安置费和耕地占用税等)为8万元/亩(1万元/亩=15元/平方米)，土地开发费为1.5亿元/平方公里(1亿元/平方公里=100元/平方米)，当地银行一年期贷款利率为9%。两年期贷款年利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，当地土地出让增值收益率为10%时，试估算该地产的市场价值（单价）。（利息按单利计算）

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（第二节成本法补充练习）某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m2，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元（=150元/平方米），土地开发费为每平方公里2亿元（=200元/平方米），土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地(使用权）的价值。（利息要求按复利计）

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（第二节成本法补充练习）某宗土地面积为 64000 平方米，是通过城镇土地出让而取得的（为毛地出让），出让金 20万元/亩，拆迁费 10 万元/亩，开发费 20 万元/亩，其他费用（包括税费）5 万元/亩，土地开发周期为两年，开发资金均匀投入，目前市场上地产开发的投资报酬率为12%，银行贷款利率为 8%，测算的该地区工业用地增值收益为土地取得费、税费、土地开发费、利息、利润之和的20%。要求：试评估该土地经开发后的单价及总价。注意：1万元/亩=15元/㎡（利息要求按复利计）

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（第二节成本法 P227 4.计算题7）某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，实际已经使用8年。经过调查测算，现在重新建造全新状态的该类建筑物的建造成本800万元（直接成本）。（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入建造成本的40%），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元（上述为间接成本）。该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，已经使用2年；设备部分的重置成本为110万元，平均寿命为10年，已经使用 8年。假设残值率为零，试计算该建筑物的折旧(贬值)总额。

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第二节成本法【P77例】某厂房的建设用地使用权于2008年9月30日以出让方式取得,不可续期(到期建筑物不予补偿);建筑物为钢筋混凝土结构(经济耐用年限为60年,残值率为0),于2009年9月30日建成,建筑面积为 10 000平方米,容积率为1.25。经查,2018年9月30日,类似工业用途50年建设用地使用权的取得价格为 1 500元/平方米,取得税费为取得价格的4.5%。该建筑物重置成本为2 376元/平方米。房屋门窗、屋顶破损修复需要30万元。因设计原因导致空调系统比正常每年多耗电0.5万元,企业所得税税率为25%。土地报酬率为7%,房地产(综合)报酬率为8%。以2018年9月30日为价值时点,计算：(1)建设用地使用权的市场价值;(2)建筑物的市场价值;(3)该房地产的总价值。

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