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某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2，744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为()。
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(二)陈某于几年前通过划拨方式取得一块土地，并于2000年底建成了一幢房屋，陈某于 2001年9月16日拿此房地产到银行去抵押贷款，请回答下列问题。
陈某获取的划拨土地使用权是否可以抵押()。
(四)某酒店一楼有一空调机房，建筑面积250m2。空调主机1990年购入，当时的购入价为500万元。现该空调主机已累计折旧5万元，市场价值为250万元，拆除费用250万元。如改换新式空调主机(其他配套设备不需改动)，则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为 700万元，新式空调主机的占地面积50m2，节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租，酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为每平方米营业面积4000元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。
若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别，改换空调主机的净支出为()万元。
(三)某房地产的法定用途为工业用途，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。
若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按()评估。
某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了3个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续3年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
问题：
1．这样的做法有哪些错误？
2．若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益？
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