题目内容

(一)
一天下午吴先生4点多回家，发现车位被其他车辆占了，让秩序维护员处理。但到晚上7点钟小区秩序维护员还未找到占车位车辆的主人。吴先生认为秩序维护员对工作不负责任，非常不满意。
当时因地下停车场道闸故障，故秩序维护队员将道闸置于开启状态，导致其他车辆进入地下停车场，并占用了吴先生的车位，因该车牌在车辆台账上没有记录，导致秩序维护队在查找该车辆时花费了较长的时间，虽然最后找到占用车辆并让对方让出车位，但因处理时间过长，造成了吴先生的投诉。
问题
66．物业服务企业处理业主投诉的技巧有哪些？．
67．简述业主投诉的一般心理。
68．针对上述业主投诉事件，写出处理建议。

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(二)
某小区采用智能化管理，建筑设备自动化系统、火灾自动报警与联动控制系统、安全防范自动化系统、办公自动化系统、通信自动化系统等一应俱全。
问题
69．建筑设备自动化系统的基本功能主要包括哪些？
70．安全防范系统包括哪些子系统？

某市某某家园高层塔楼业主A先生装修房屋，在自家户门外约2 m的公共通道处安装了防盗门，将大约4 m2的公共通道占为已有。物业服务企业发现后多次劝阻，但A先生认为物
业服务企业只能服务业主，无权管理业主，拒不恢复原状。家住A先生对门的业主B女士也多次要求A先生拆除防盗门，8女士以物业服务企业没有尽到职责、没有能够阻止A先生安装防盗门为由而拒绝缴纳物业服务费用。A先生对B女士的要求置之不理。物业服务企业在A先生装修前已向其告知了装修禁止行为与注意事项，要求其不得占用公共部位、不得拆改承重结构等，并与其签署了装修管理服务协议。依据该协议，物业服务企业对违反协议的装修行为有权进行劝阻、制止以及要求恢复原状。在A先生安装防盗门时，物业服务企业多次发函予以劝阻制止，并及时报告了业主委员会。
问题
66．A先生在公共通道安装防盗门是否合法？为什么？(4分)
67．哪些主体可以起诉A先生，要求其拆除防盗门，为什么？(9分)
68．假如你是物业服务企业经理，由你来解决A先生和B女士之间的纠纷，采用哪种方式更有利于小区的长治久安？(4分)
69．B女士拒绝缴纳物业服务费用的理由是否成立？为什么？(3分)

案例一
大成物业服务企业接到了某大厦的物业服务投标邀请函。该大厦是一座大型智能化综合写字楼，建筑面积10万m2，配套设施设备完善。被邀请的几家物业服务企业实力都很强，竞争激烈。大成物业服务企业总经理对这次投标工作非常重视，完成了物业服务投标书的编写工作，并参加了现场答辩。但并未中标，评委们认为该公司拟定的物业管理方案内容不全是主要原因。
问题
16．大成物业服务企业编写的该大厦物业管理方案应包括哪些内容？
17．如果你是大成物业服务企业的总经理，你将怎样组织参加这次投标活动？
18．邀请招标的特点是什么？
19．投标文件编写的注意事项有哪些？
20．大成物业服务企业的总经理在投标过程中，可采取的报价技巧有哪几种？

案例二
某住宅小区有4栋30层住宅楼，即将投人使用。建设单位在前期物业管理服务招标书中有关公共秩序维护的具体要求包括：小区一个门岗和一个监控岗24小时值班；小区楼宇内走廊、楼梯间等公共部位昼夜巡视，巡视频率为每小时一次。另外，本项目招标书已明确，建设单位为该小区无偿提供价值20万元的固定资产。作为该项目管理服务开办之用。
问题
19．若该小区每栋每层正常巡视时间为1 min，投标物业管理公司每班至少需安排多少个巡视员方能满足招标书中对楼宇公共部位巡视方面的要求？(层与层之间巡视时间忽略不计，要列出计算过程)
20．统一设每月工作天数为30 d，如按劳动法规规定，职工平均每月的工作天数为20．83 d．每月加班最多不得超过36 h，问每名员工每月最长工作时间是多少小时？小区门岗至少需要安排多少名员工？(要列出计算过程，计算结果取整数)
21．假设监控岗由8名员工运转，而每名员工月基本工资为1500元，投标企业实行综合计算工时制。如不考虑国家法定节日加班费，统一设每月工作天数为30 d，按劳动法规规定计算职工基本小时工资的月平均工作天数为21．75 d，实行综合计算工时制的超时加班费为职工基本小时工资的1．5倍，那么每名员工每小时超时加班工资是多少？每名员工每月超时加班工作时间是多少？每名员工月实际应得工资额是多少？(要列出计算过程，计算结果保留小数点后两位)
22．若该项目前期物业服务合同期限为3年，物业服务收费中已将建设单位无偿提供的开办固定资产折旧(固定资产折旧年限为5年)计入成本，则每年固定资产折旧为多少？如前期物业管理公司合同到期后未被该小区成立的业主大会续聘，前期物业管理公司如何处理建设单位为开办无偿提供的固定资产及其折旧？