指出并改正下面估价报告片断中的错误。估价对象为一宗1000m的“七通一平”用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日，土地使用权出让年限为50年，容积率为5.0。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层;其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000(含独立使用的车棚300m2)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格15007元/m2。エ程自2006年9月1日开工，预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格。有关资料如下1.房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5％，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4％。2.建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8％。3.商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10％。按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2，运营费用率为24％。4.商品住宅建成半年时可售出30％，平均价格为2700元/m，建成一年时可售出60％，平均价格为2800元/m2;剩余的10％会在建成一年后售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5％。5.房地产报酬率为8％，折现率为12％，贷款年利率为6％，销售利润率为20％，测算如下(节选)采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。明月（桐桐妈）:的土地公并市物值。解L.开发完成后的房地产总价值总建筑面积=10000×5=50000(n住宅总面积=50000900041000(m3)(1)商铺开发完成后的房地产总价值每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入x12×(1-空置等租金损失率=50×12×(1-10％)=540(元/m)每平方米商铺的净收益=有效毛收入(1-运营费用率)540×(1-24%)=410.40(元/m2)2.5×471商铺开发完成后的单价=410.4018％×「111+8%L(1+8%)=4118.45(元/m商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61(万元)28002700+12%X3+2.5+60%×(2)住宅开发完成后的总价值=41000×30％x+12%10%x2900+12%3.58204.06(万元)(3)开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67(万元)2.扣除项目1100=4910.71(万元)1)建安工程费=50000(1+12%)(2)专业及管理费用=4910.71x8％=392.86(万元)(3)销售费用和销售税费总额=1910.67×(3.5％+5.5％)=1071.96(万元)(4)销售利润=11910.67×20％=2382.13(万元)(5)买方购买该宗熟地应负担的税费=Vx4％=0.04V3.总地价2006年9月1日的总地价为V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04Vv=3031.74(万元)