土地估价师 - 案例与报告 - 查题吧

问答题

（二）下面是一份现场调查工作图稿。由于只是某估价师为判断是否可以接受一宗土地抵押评估委托而进行前期调查，所以调查内容及标注有些粗略。其中，实线部分为原图内容，虚线部分为该估价师现场标记的有关信息。<br>请阅读该图并回答以下问题。<br>根据上图填写下面有关信息。<br>工作底图种类：()权利人：()宗地编号：()<br>所在街坊：()地类：()四至：()

问答题

房地产是()与()的总称。

问答题

各样点地价的平均值评估并确定农用地基准地价,具体评估步骤？

问答题

下面是一份以抵押贷款为目的的土地估价技术报告中关于剩余法计算过程的报告片断(有删减，标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答所提问题。<br>“……<br>(一)基本思路(略)<br>(二)公式<br>作为现有房地产项目，运用剩余法计算其基本公式为：<br>V=A—P—T<br>式中 V——土地价格；<br>A——房地产交易价格；<br>P——房屋现值；<br>T——交易税费。<br>(三)计算过程<br>项目简介：估价对象1977年5月行政划拨，2007年6月1日办理出让手续，证载用途为商业，土地使用权终止日期为2047年5月31日。现宗地上建有一幢临街框架五层商业用房，于1979年动工建设，1980年竣工。现代风格装修。总建筑面积7500m2。<br>1．房地产总价值<br>房地产总价值采用收益法确定。<br>(1)有效总收入。经调查(调查分析过程略)，该商业用房客观平均租金水平为100元/(m2·月)，为含公摊后租金水平(公摊面积约为20%)，空置率为10%，则商业用房有效总收入为：有效总收入=[7500×100×12×(1-10%)]万元/年=810万元/年<br>(2)管理费。管理费按年有效总收入的10%计，取值依据略。则：管理费=810×10%万元/年=81万元/年<br>(3)税金。税金按有效总收入的20%计，取值依据略。则：税金=810×20%万元/年=162万元/年<br>(4)维修费。按维修费取费标准和当地实际情况，维修费取房屋重置价的1%。房屋重置价考虑了房屋建设前期基础设施工程费用、土地平整费用、房屋建安工程费、房地产开发行政事业性收费、室外工程费、房屋建造投入资金利息、房地产开发管理费、房地产销售税费、房地产开发利润等。本次评估采用类比法，即先调查、收集估价基准日时该市与估价对象类似的建筑物的综合重置价，再与估价对象对比分析，最终综合确定该类建筑重置价平均水平为2300元/m2(详细估算过程略)，则：维修费=2300×7500×1%万元/年=17.25万元/年<br>(5)保险费。保险费率取房屋重置价的1.5‰，取值依据略。则：保险费=2300×7500×1.5‰万元/年=2.59万元/年<br>(6)年纯收益。年纯收益=(810-81-162-17.25-2.59)万元/年=547.16万元/年<br>(7)还原利率。还原利率采用纯收益和价格比率法求取，还原利率r=7.95%。(计算过程略)<br>(8)收益年限。估价对象商业用房建成于1980年，至估价基准日2009年5月31日，已使用29年，框架结构房屋耐用年限按60年计，剩余使用年限31年。另估价对象土地使用权剩余使用年期为38年，本次估价收益年限按31年计。<br>(9)房地产总价值。将上述数据代入公式：V=A/r×[1-1/(1+r)n，可得：房地产总价值=547.16/7.95%×[1-1/(1+7.95%)31万元=6240.06万元<br>2．房屋现值<br>房屋价值一重置成本×成新率。<br>(1)重置成本。重置成本=7500×2300万元=1725万元<br>(2)成新率。房屋成新率采用直线年限法求取，房屋耐用年限按60年计，已使用29年，剩余使用年限31年，残值率按1%计，则：成新率：[1-(1-1%)×29/60]×100%=52%。<br>(3)房屋现值。房屋现值=1725×52%万元=897万元<br>3．交易税费<br>房地产交易税费一般包括营业税、城市维护建设税、教育费附加以及销售中发生的广告费、管理费等。本次估价房地产总收入采用收益还原法确定，不涉及房地产销售，故交易税费按零值计。<br>4．地价的确定<br>根据公式<br>地价=房地产总价值-房屋现值-销售费用和销售税费<br>=(6240.06-897-0)万元<br>=5343.06万元<br>……”<br>问题<br>1．除了空置率、经营成本、税费、保险、维修等管理及市场因素外，上述报告片断描述中还有哪些因素会影响估价对象的租金收益水平？<br>2．上述计算过程中，在房屋重置价估算考虑了的因素中，有些是不合理的，请列出。<br>3．请按照上述报告片断中提及的年份顺序，分别说明土地使用权性质及建筑物状态。<br>4．上述报告片断中，未考虑建筑物使用寿命结束后7年的土地使用权价值，列出可能的计算方法。

问答题

楼花买卖是一种房屋()方式。

问答题

线性回归分析的基本程序是什么？

问答题

土地估价技术报告<br>第一部分总述<br>一、估价项目名称<br>X X公司位于X X区X X路X X号用地地价评估<br>二、委托估价方(略)<br>三、受托估价方(略)<br>四、估价对象<br>估价对象为X X公司位于X X市X X区X X路X X号营业楼用地，面积595．58平方米。<br>五、估价目的<br>本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据<br>六、估价依据<br>(1)《中华人民共和国土地管理法》。<br>(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。<br>(3)《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。<br>(4)《城镇土地估价规程》。<br>(5)《土地估价报告规范格式》(1996)。<br>(6)X X省关于土地管理的法律、法规。<br>(7)评估委托书。<br>(8)估价对象《房屋所有权证》。<br>(9)受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。<br>七、价格定义<br>估价对象作为商业用地，在容积率为4．9，开发程度为场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下，于估价期日的四十年期的土地价格。<br>八、估价期日：一九九九年十二月三十一日。<br>九、估价日期：一九九九年十二月三十日至二OOO年一月十日。<br>十、估价结果<br>估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果为：<br>委估土地面积：595．58平方米<br>单位面积地价：4485．25元／平方米<br>总地价：2671325元<br>大写：(人民币)贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。<br>十一、需要特殊说明的事项<br>(1)本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若条件发生改变，则本结果应作相应调整。<br>(2)本报告结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应作相应调整。<br>十二、土地估价师签名(略)<br>十三、土地估价机构(略)<br>二OOO年一月十日<br>第二部分估价对象描述及地价影响因素分析<br>一、估价对象描述<br>1．土地位置状况<br>估价对象位于X X市X X区X X路X X号，土地证号为X国用(X X)字第X X号，土地面积为595．58平方米，东至X X路、南至X X、西至X X X X、北至X X X X，宗地号为X X X X。<br>2．土地权利状况<br>估价对象是X X公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。X X公司拟以出让方式取得该宗地40年期商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。<br>3．建筑物和地上附着物状况<br>估价对象上有一幢建于1981年的钢混结构建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积2914．5平方米，有效使用率80％。<br>二、地价影响因素分析<br>(一)区域因素(略)<br>(二)个别因素(略)<br>第三部分土地估价<br>一、估价原则<br>1．最有效使用原则(略)<br>2．贡献原则(略)<br>3．变动原则(略)<br>4．合法原则(略)<br>二、估价方法与估价过程<br>(一)估价方法的选择<br>估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。<br>(二)估价过程<br>1．收益还原法<br>(1)计算估价对象总楼价：<br>计算公式为：<br>P=a/r×[1-1/（1+r）n]<br>其中：P为总楼价。<br>a为房地年纯收益。其参数是通过房地的正常租金水平测得。<br>r为综合还原率。<br>n为房地尚可使用年限。<br>估价对象地上建筑物的耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。建筑物重置单价为700元／平方米，残值率为0。<br>根据估价人员现场观察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定本次估价对象地上建筑物于估价期日为基本完好房，成新率为75％。<br>(2)确定客观租金：<br>应用市场比较法确定客观租金。<br>①选择可比实例：<br>根据收集的市场资料进行筛选，选取以下三个房地出租实例，详见《房地出租比较实例基本情况一览表》。(略)<br>②影响租金因素修正(略)。<br>③客观租金的计算及确定。<br>比准价格A=243．60元／平方米<br>比准价格B=233．40元／平方米<br>比准价格C=249．09元／平方米<br>取比准价格A、比准价格B、比准价格C的算术平均数作为估价对象的客观租金，<br>即：<br>客观租金=(243．60+233．40十249．09)÷3=242．03元／平方米<br>(3)计算房地总收益：<br>年总收益=2914．50×0．8×242．03=564317．15元<br>(4)计算年总费用<br>①管理费：<br>根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3％，即：<br>房屋出租经营管理费=房地年租金×3％=564317．15× 3％=16929．51元<br>②维修费：<br>根据X X市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2％，即：<br>房屋出租经营维修费：房屋重置价×2％=2914.50×700×2％=40803元<br>③保险费：<br>根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2‰，即：<br>房屋年保险费=房屋现值×2‰=2914．50×700×75％×2‰=3060元<br>④房屋年折旧额：<br>房屋年折旧额=房屋重置价×1/耐用年限=2914．50×700×1/60=34002．50元<br>⑤租金损失：<br>根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即：<br>租金损失=564317．15÷12÷2=23513．21元<br>年总费用=①+②+③+④+⑤=118308．22元<br>(5)房地年纯收益：<br>房地年纯收益=房地年出租总收益—房地年出租总费用<br>=564317．15—118308．22=446008．93元<br>(6)确定综合还原率：<br>采用收益排序插入法确定综合还原率为10％。<br>(7)计算总楼价：<br>(8)房屋现值<br>房屋现值=房屋重置价×成新率=2914．50×700×75％=1530112元<br>(9)总地

问答题

为保证估价结果的科学、客观、公正,接受委托估价必须遵循的原则？

问答题

是反映社会经济现象总体规模或水平的一种综合指标。

问答题

成本逼近法的基本原理？

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