超星 - 第四章房地产评估收益法主观题 - 查题吧

简答题

（第四节收益法 P90例题）评估对象为一写字楼，钢筋混凝土结构。土地面积为10000平方米，建筑面积为50000平方米，使用面积为35000平方米，土地使用权年限为自2000年6月30日起50年，现需要评估该写字楼在2005年6月30日的价格。评估过程如下：该评估对象为一收益性房地产，适宜于选用收益法进行评估。经过市场调查分析表明，该写字楼已经全部租出。目前的契约租金月平均为250元/平方米，其中有50%面积的租期截止到2005年12月底，另外50%面积的租期截止到2006年6月底。该写字楼的市场租金应为300元/月·平方米，可出租使用面积为32000平方米，其余3000平方米为管理人员用房和设备用房。同类物业的市场平均空置率预期将继续保持在12%左右。楼内办公家具由出租人提供，原价值400万元，经济耐用年限为10年，残值率为2%。日常管理及维修费用每月为75万元，房产税为房屋租金（扣除家具部分）的12%，其他税费约为实际总租金收入的6%。

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（第四节收益法补充练习）某房地产公司于2012年10月以出让方式取得一宗土地 50 年使用权，土地面积 2000 ㎡，并于2014年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价5200元/㎡，经济耐用年限60年。目前，该类型建筑的重置价格 6000元/㎡（维修保险的基数）。该大楼总建筑面积 20000㎡，全部用于出租。根据市场调査，当地同类写字楼租金一般为每月50元/㎡，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3%，维修费为建筑物重置价的2%，房产税为租金收入的12%，土地使用税按土地面积每年20元/㎡，保险费为建筑物重置价的0.5%，折现率确定为8%。根据以上资料评估该写字楼在2017年10月的评估价值。

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（第四节收益法 P226 4.计算题5）房地产的总使用面积为1万平方米，月租金为7元／平方米。预计年房租损失费为年预期租金总收入的5％，房产税为年预期租金总收入的12％，管理费、修缮费为年预期租金总收入的6％，房屋财产保险费为0.3万元／年。预计该房地产尚可以使用10年。折现率为12％。计算该房地产的评估值。

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