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某新建住宅物业项目总建筑面积19万平方米,可收物业服务费用面积为15万平方米。建设单位现通过公开招标选聘物业服务企业,且在招标文件中明确了年物业服务总成本为300万元,采用包干制。某物业服务企业目前管理多层住宅50万平米,高层住宅35万平米,别墅6万平米,拟参加投标,其核算的收费项目如下:(一)公司总经理的工资(二)公共区域维修保养费用。(三)工程保修费用。(四)管理区域保洁材料费用(五)管理区域装修垃圾清运费用。(六)公共秩序维护费用(七)银行利息。(八)物业共用部位公共设施设备及公众责任保险费用(九)固定资产折旧费。(十)对社会的爱心捐赠。问题:(1)以上费用哪些不应计入物业服务企业的营业成本(8分);(2)若项目采用包干制,设营业税及附加的总税率为5.5%,项目平均成本利润率为10%,计算物业服务费标准(10分)。

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某物业服务企业管理一住宅小区已有十年,由于入住率不高,一直没有成立业委会。最近,多数业主在如下两个方面投诉较集中:(1)房屋结构存在安全隐患;(2)违规装修现象经常发生(3)小区偷盗事件频繁发生。问题:(1)物业服务企业该如何处理房屋结构安全隐患?(10分)。(2)简要说明如何加强物业装饰装修管理。(8分)(3)如何加强小区公共安全防范管理?(7分)

某住宅小区的建设单位通过招投标选聘了甲物业服务企业进行该小区的前期物业管理,六年后该小区业主大会成立,并决定选聘乙物业服务企业承担该小区的物业管理工作。业主委员会书面通知甲乙公司办理移交。现场交接时,甲乙公司负责人观察了小区内共用部位、共用设施设备及其附属设施的运行状况。观察结果是除部分屋顶存在质量隐患外,其他部分运行状况正常。资料交接时,甲公司向乙公司移交了开发商提供的前期物业资料。双方确认后,共同签署了交接文件。移交后不久,由于连续暴雨,该小区1号楼部分屋顶出现大面积漏水,需进行紧急维修。问题:(1)案例中部分屋顶漏水的维修费用该由谁出,说明理由。 (7分)(2)物业服务企业该如何获取上题中的这笔维修费?(8份)(3)结合材料信息,说明承接查验时物业资料的移交应包含哪些内容?(8分)(4)简要说明管理权移交的基本程序。(7分)

某物业服务企业管理了两个项目,总建筑面积为40万平方米,其中,一个项目(A项目)为写字楼,总建筑面积为10万平方米,另外一个项目(B项目)为住宅项目,总建筑面积为30万平方米。其中,B项目可收费面积为15万平方米,年总物业服务支出为150万元,物业服务企业的酬金为50万元,营业税及附加为营业收入的5.5%,利润率为物业服务支出的10%。问题:(1)若B项目采用包干制,请根据材料计算B项目的物业服务费(写出计算过程)(9分)(2)若B项目采用酬金制,请根据材料计算B项目的物业服务费(写出计算过程)(8分)

某住宅小区的建设单位通过招投标选聘了甲物业服务企业进行该小区的前期物业管理,六年后该小区业主大会成立,并决定选聘乙物业服务企业承担该小区的物业管理工作。业主委员会书面通知甲乙公司办理移交。现场交接时,甲乙公司负责人观察了小区内共用部位、共用设施设备及其附属设施的运行状况。观察结果是除部分屋顶存在质量隐患外,其他部分运行状况正常。资料交接时,甲公司向乙公司移交了开发商提供的前期物业资料。双方确认后,共同签署了交接文件。移交后不久,由于连续暴雨,该小区1号楼部分屋顶出现大面积漏水,需进行紧急维修。问题:(1)案例中部分屋顶漏水的维修费用该由谁出,说明理由。 (8分)(2)结合材料信息,说明承接查验时物业资料的移交应包含哪些内容?(7分)