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某物业服务企业管理一住宅小区已有三年,由于入住率不高,一直没有成立业委会。最近,多数业主在如下两个方面投诉较集中:(1)给水管道破坏严重,需进行更换;(2)小区绿色植被被虫害严重。问题:(1)给水管道如果进行更换,该部分费用该如何列支(12分)(2)如何解决绿色植被病虫害问题。(10分)(3)简要说明投诉处理的一般程序。(8分)

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某物业服务企业通过参与建设单位组织的公开招标获得了某住宅小区的物业管理权,在前期物业服务合同中约定了承接查验的相关事项。在承接查验过程中发现了A栋楼顶存在质量问题,双方以口头形式对问题进行确认,后该问题一直没得到有效解决。一个月后,物业服务企业组织业主入住,部分业主以房屋建筑质量问题拒绝办理入住手续,建设单位也认可质量问题,表示维修后再交付。业主张某办理入住手续10日后发现墙壁质量问题,遂要求物业服务企业进行维修整改,物业服务企业认为这是建设单位的责任,拒进行整改,张某以此为由拒缴物业服务费。入住半个月后,由于连续暴雨,A栋楼顶出现全面漏水,导致部分业主财产损失。问题:(1)案例中物业服务企业的哪些做法不妥或错误?简要说明理由。(7分)(2)张某拒缴物业服务费的理由是否成立?简要说明理由。(8分)(3)A栋楼顶漏水造成的业主财产损失该由谁承担赔偿责任?简要说明理由。(10分)

某新建住宅物业项目总建筑面积19万平方米,可收物业服务费用面积为15万平方米。建设单位现通过公开招标选聘物业服务企业,且在招标文件中明确了年物业服务总成本为300万元,采用包干制。某物业服务企业目前管理多层住宅50万平米,高层住宅35万平米,别墅6万平米,拟参加投标,其核算的收费项目如下:(一)公司总经理的工资(二)公共区域维修保养费用。(三)工程保修费用。(四)管理区域保洁材料费用(五)管理区域装修垃圾清运费用。(六)公共秩序维护费用(七)银行利息。(八)物业共用部位公共设施设备及公众责任保险费用(九)固定资产折旧费。(十)对社会的爱心捐赠。问题:(1)以上费用哪些不应计入物业服务企业的营业成本(8分);(2)若项目采用包干制,设营业税及附加的总税率为5.5%,项目平均成本利润率为10%,计算物业服务费标准(10分)。

某物业服务企业管理一住宅小区已有十年,由于入住率不高,一直没有成立业委会。最近,多数业主在如下两个方面投诉较集中:(1)房屋结构存在安全隐患;(2)违规装修现象经常发生(3)小区偷盗事件频繁发生。问题:(1)物业服务企业该如何处理房屋结构安全隐患?(10分)。(2)简要说明如何加强物业装饰装修管理。(8分)(3)如何加强小区公共安全防范管理?(7分)

某住宅小区的建设单位通过招投标选聘了甲物业服务企业进行该小区的前期物业管理,六年后该小区业主大会成立,并决定选聘乙物业服务企业承担该小区的物业管理工作。业主委员会书面通知甲乙公司办理移交。现场交接时,甲乙公司负责人观察了小区内共用部位、共用设施设备及其附属设施的运行状况。观察结果是除部分屋顶存在质量隐患外,其他部分运行状况正常。资料交接时,甲公司向乙公司移交了开发商提供的前期物业资料。双方确认后,共同签署了交接文件。移交后不久,由于连续暴雨,该小区1号楼部分屋顶出现大面积漏水,需进行紧急维修。问题:(1)案例中部分屋顶漏水的维修费用该由谁出,说明理由。 (7分)(2)物业服务企业该如何获取上题中的这笔维修费?(8份)(3)结合材料信息,说明承接查验时物业资料的移交应包含哪些内容?(8分)(4)简要说明管理权移交的基本程序。(7分)