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某住宅小区入住已有5年,物业管理处最近一段时间在以下几个方面频繁接到业主投诉:(1)小区老鼠较多。(2)小区停车位不足。(3)小区的供冷效果很差。物业管理处对这三个问题经过实地调查后向业主委员会进行了说明:老鼠多主要是因为小区杂草太多,停车位不足主要是小区业主私家车数量增加导致的供需矛盾,供冷效果不好是因为供冷系统老化严重,需进行更新改造。问题:(1)物业管理处可采取哪些措施解决(1)中的问题。(6分)(2)物业管理处可采取哪些措施以缓解停车位供需矛盾。(6分)(3)案例中供冷系统更新改造的费用由谁承担?说明理由。(6分)(4)物业管理处该如何获取3中的这笔维修费?(7分)(5)简要说明物业服务企业处理投诉的基本流程(5分)

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问题:(1)若采用酬金制方式,且约定物业酬金比例为10%,计算该项目单位物业服务费标准。(7分)(2)若采用包干制方式,假设营业税及附加的税率为5%,利润率为年服务费收入的10%。计算该项目单位物业服务费标准。(保留小数点后两位)(8分)(3)若按包干制的收费标准,物业服务费的收缴率应达到多少,才能保证该小区物业服务企业保本运行?(保留小数点后两位)(9分)

某物业服务企业管理一住宅小区已有三年,由于入住率不高,一直没有成立业委会。最近,多数业主在如下两个方面投诉较集中:(1)给水管道破坏严重,需进行更换;(2)小区绿色植被被虫害严重。问题:(1)给水管道如果进行更换,该部分费用该如何列支(12分)(2)如何解决绿色植被病虫害问题。(10分)(3)简要说明投诉处理的一般程序。(8分)

某物业服务企业通过参与建设单位组织的公开招标获得了某住宅小区的物业管理权,在前期物业服务合同中约定了承接查验的相关事项。在承接查验过程中发现了A栋楼顶存在质量问题,双方以口头形式对问题进行确认,后该问题一直没得到有效解决。一个月后,物业服务企业组织业主入住,部分业主以房屋建筑质量问题拒绝办理入住手续,建设单位也认可质量问题,表示维修后再交付。业主张某办理入住手续10日后发现墙壁质量问题,遂要求物业服务企业进行维修整改,物业服务企业认为这是建设单位的责任,拒进行整改,张某以此为由拒缴物业服务费。入住半个月后,由于连续暴雨,A栋楼顶出现全面漏水,导致部分业主财产损失。问题:(1)案例中物业服务企业的哪些做法不妥或错误?简要说明理由。(7分)(2)张某拒缴物业服务费的理由是否成立?简要说明理由。(8分)(3)A栋楼顶漏水造成的业主财产损失该由谁承担赔偿责任?简要说明理由。(10分)

某新建住宅物业项目总建筑面积19万平方米,可收物业服务费用面积为15万平方米。建设单位现通过公开招标选聘物业服务企业,且在招标文件中明确了年物业服务总成本为300万元,采用包干制。某物业服务企业目前管理多层住宅50万平米,高层住宅35万平米,别墅6万平米,拟参加投标,其核算的收费项目如下:(一)公司总经理的工资(二)公共区域维修保养费用。(三)工程保修费用。(四)管理区域保洁材料费用(五)管理区域装修垃圾清运费用。(六)公共秩序维护费用(七)银行利息。(八)物业共用部位公共设施设备及公众责任保险费用(九)固定资产折旧费。(十)对社会的爱心捐赠。问题:(1)以上费用哪些不应计入物业服务企业的营业成本(8分);(2)若项目采用包干制,设营业税及附加的总税率为5.5%,项目平均成本利润率为10%,计算物业服务费标准(10分)。