房地产估价师 - 案例与分析 - 查题吧

问答题

根据下列题干及选项，回答 28～30 题：<br>需对以下两宗地块进行估价：1号地块是一宗临街宽度80m，临街深度50m，面积4000m2的矩形土地；2号地块与1号地块相邻接，是一块临街宽度40m，临街深度40m，面积1600m2，形状略不规整的土地。该两地块的法定用途为商业，土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可行性研究分析，认为将1号地块和2号地块合并为3号地块，开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估，1号地块的单价为9000元/m2，2号地块的单价为8000元/m2，两地块合并为3号地块后，若按新方案开发商业综合楼，3号地块的评估单价为11000元/m2。(2004年试题)<br>第 28 题下列关于增值收益的表述中正确的是（）。

问答题

根据下列题干及选项，回答 8～11 题：<br>某成片荒地的面积为2 k㎡，适宜进行“五通一平”的土地开发后分块有偿转让，可转让土地面积的比率为60‰：附近地区与位置相当块的“小块”，“五通一平”熟地的单价为800元/㎡，开发期为3年，将该片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用为2.5亿元/k㎡，贷款年利率为8%，土地开发的年利率为10%。当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%。<br>第 8 题若用传统方法测算该成片荒地的总价应为（）。

问答题

如报酬率为5.25%，则至少需签订（）年的租约，方能确保在该租期内能够通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出。

问答题

根据下列题干及选项，回答 35～36 题：<br>卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下简称合同1)和房屋装修合同(以下简称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清购房款。交房后甲按合同2开始进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向所在地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确答案。(2002年试题)<br>第 35 题估价时点应是（）。

问答题

××商务楼估价报告<br>封面及目录(略)<br>致委托方函(略)<br>估价师声明(略)<br>估价的假设和限制条件(略)<br>估价结果报告<br>一、委托方<br>××××商贸有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××号。<br>二、估价方<br>××××房地产估价有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。<br>三、估价对象<br>××商务楼位于××市××路××号，四至××××，属××商贸有限公司所有。<br>××××商贸公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途为商业。<br>××商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2，总用地面积2560 m2。<br>自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。<br>估价对象其他内容描述(略)。<br>四、估价目的<br>评估××商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。<br>五、估价时问<br>2003年4月1日。<br>六、价值定义<br>本次估价采用公开市场价值标准。<br>七、估价依据(略)<br>八、估价方法<br>根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。<br>九、估价结果<br>估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万圆整)，单价为人民币2544元/m2。<br>十、估价人员(略)<br>十一、估价作业日期<br>2003年3月10日至3月20日。<br>十二、估价报告应用的有效期(略)<br>估价技术报告<br>一、个别因素分析(略)<br>二、区域因素分析(略)<br>三、市场背景分析(略)<br>四、最高最佳使用分析(略)<br>五、估价方法选用(略)<br>六、估价测算过程<br>(一)收益法估价测算过程<br>1．估算年有效毛收入<br>根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积661 m2，其中：1～6层建筑面积各<br>1000 m2，7层建筑面积410m2，8层建筑面积201 m2。1～2层、3～6层、7～8层的建筑面积与使用面积之比分别是1：0.80、1：0.75和1：O.70。<br>估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7、8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10%，4～6层15%，7～8层20%。<br>根据上述资料，估价对象年有效毛收入的计算如下：<br>①1层年有效毛收入：A=1000m2×100元/m2×O.8× 12=960000元=96.00万元<br>②2层年有效毛收入：B=1000m2×80元/m2×O.8×12×90%=691200元=69.12万元<br>③3层年有效毛收入：C=1000m2×70元/m2×0.75×12=630000元=63.00万元<br>④4层年有效毛收入：D=1000m2×60元/m2×0.75×12× 85 %=459000=45.90万元<br>⑤5层年有效毛收入：E=1000m2×40元/m2×O.75×12×85%=306000元=30.60万元<br>⑥6层年有效毛收入：F=1000m2×30元/m2×12×85%=306000元=30.60万元<br>⑦7、8层年有效毛收入：G=(410+201) m2×20元/m2×0.7 × 12×80%=82100元=8.21万元年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G<br>=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21<br>=343.43 万元<br>2．估算年运雷费用<br>①年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权的房地产用于出租经营的，应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费。则：年土地使用费=293×2560=750080元=75.01万元<br>②年管理费：根据××市规定，出租经营物业按年租金的5%计支管理费。则：年管理费=343.43×5%=7.17万元<br>③年维修费：按年租金收人的8 %计支维修费。则：年维修费=343.43×8%=27.47万元<br>④年保险费：按年租金收入的2‰计算。则：年保险费=343.43× 2‰=0.69万元<br>⑤年税费：根据××市规定，出租经营物业要缴纳房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加，其中：房产税为年租金收人的12%，营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的5．5%。则：年税费=343.43×(12 %+5.5%)=60．10万元<br>年运营费用一年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费<br>=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10<br>=180.44万元<br>3．估算年净收入<br>年净收入n=年有效毛收入一年运营费用<br>=343.43—180.44<br>=162.99万元<br>4．确定资本化率<br>资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。<br>5．选用计算公式求出收益价格<br>由于估价对象的收益年限为有限年，即n=40-5=35年，且净收益每年基本上固定不变，因此选用以下公式计算收益价格：<br>将上述相关数据：a=162.99，r=8%，，n=35代入上述公式，有：<br>(二)成本法估价测算过程<br>1．估算土地价格<br>根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每平方米土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5/40=12.5 %，则估价对象土地价格为：<br>土地价格=2860×(1—12.5%)×2560<br>=6406400元=640.64万元<br>2．估算建筑物现值<br>建筑物现值一建筑物重置价格一建筑物折旧<br>①建筑物重置价格<br>根据××市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元/m2。则：建筑物重置总价=1290×6611=8528200元=852.82万元<br>②建筑物折旧<br>根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为O。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：<br>建筑物折旧费总额-建筑物重置总价×(1-残值率)×已使用年比耐用年限<br>=852.82×(1-O)×2/60<br>=28.43万元<br>③建筑物现值<br>建筑物现值=852.82—28.43<br>=824.39万元<br>3．估算估价对象房地产的价格<br>估价对象房地产价格-土地价格+建筑物现值<br>=640.64+824.39<br>=1465.03万元<br>(三)估价结果的确定<br>以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即：<br>估价对象房地产总价=(1899.58+1465.03)÷2<br>=1682万元(取整数)<br>估价对象房地产建筑面积单价一1 6820000÷66 1 1<br>=2544元/m2 (取整数)<br>七、估价结果<br>经过评估，××商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万圆整)。<br>附件(略)

问答题

应该搜集哪些估价资料？

问答题

某市××商厦房地产价格评估报告<br>致委托估价方函<br>某市××商厦：<br>某某房地产评估咨询有限公司接受贵方委托，根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求是的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对坐落在××路××号的委估房地产进行了现场勘查和评定估算，现将评估结果通知如下：<br>委估房地产共一处，建筑结构为：钢结构，用途为商业服务用房，总建筑面积 11055.40m2，在评估基准日1999年1月10日所评估总值为人民币4196万元，大写人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整。<br>特此通告。<br>某某房地产评估咨询有限公司(公章)<br>法人代表：赵×<br>1999年1月10日<br>估价师声明<br>我们郑重声明：<br>1．我们在估价报告中陈述的事实是真实的和正确的。<br>2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。<br>3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见。<br>4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。<br>5．我们自接受估价委托之后，于1999年1月3日，派出赵×、钱×、孙×、李×等评估人员，对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，取得了委估房地产目前的真实状况资料，并以此作为估价的重要依据。<br>6．在本次估价报告撰写过程中，没有人对本估价报告提供过重要专业帮助。<br>某某房地产评估咨询有限公司(公章)<br>注册房地产估价师(签章)：赵×、钱×、孙×、李×<br>1999年1月10日<br>估价的假设和限制条件<br>1．本报告提出的评估结果，是反映委估对象在特定的评估目的下现行公开市场的公开价值，仅适用于本次估价所确定的特定的评估目的。本评估结果对用于其他方面的客观性未作探讨。<br>2．本报告提出的评估结果，是以委估房地产维持现状持续使用为前提。<br>3．本报告自评估基准日起，有效期为一年，在有效期限内，如果房地产数量和价格标准发生变化，并且对房地产评估价值产生明显影响时，委托方应聘请房地产评估机构进行调整或重新确定其评估价值。<br>4．本报告出具的评估结果未考虑国家宏观经济发生变化及遇到自然和其他不可抗力因素时可能对房地产价格产生的影响，也没有考虑特殊的交易情况，可能使交易方追加付出而对房地产价格所产生的影响。<br>5．委估房地产的权属、范围、面积等情况，仅以委托方提供的房屋所有权作为依据，经实地核对取其确定的合法部分。<br>6．实地勘测时，对房屋仅作一般性的查看，并未进行结构测试，不可能确定其内部缺损。<br>7．本次评估结果中未考虑委托房地产因委托方担保欠债，可能影响其价格的因素。<br>8．本次评估结果未扣除委托房地产因转让而可能产生的各种税费。<br>9．本次评估中适当考虑了耐用装修部分的价值和房屋附属物的价值。<br>某某房地产评估咨询有限公司(公章)<br>1999年1月10日<br>房地产估价结果报告<br>一、委托方<br>全称：某市××商厦<br>法定代表人：略<br>住所：××路××号××栋××单元306室<br>联系电话：0791-860××××<br>二、估价方<br>全称：某某房地产评估咨询有限公司<br>法定代表人：赵×<br>住所：××路××号××栋××单元708室<br>联系电话：0791-724××××<br>估价资格级：房地产估价B级<br>三、估价对象<br>××商厦位于×、×路××号，所处地段优越，交通十分便利。功能齐全，设施先进，商业价值极高，发展前景良好。该商厦是一家三星级旅游涉外酒店，拥有标准房、套房、豪华套房共125间。配有中央空调、程控电话、闭路电视、视听系统、烟感报警等设施，还配有中西餐厅15间，可提供800人同时出席会议。另外还配有舞厅、休闲厅、美容厅、商务中心、小卖部。主楼1层为大堂及购物中心、保龄球馆等；2层为中西餐厅、会议厅、宴会厅(设有280个座位等)；3～12层为酒店客房；另3层为锅炉、配电、供冷暖等配套房产。酒店大堂高6m，标准层高为3m，中庭2部电梯可直达14层。1989年1月建造使用及1989年再进行装修，整幢房屋总建筑面积11011.22m2，其中主楼10689.51m2，锅炉、配电、供冷暖等配套房产321.71m2，见房屋所有权证[洪房字NO.050241]。底层主体为大堂及购物中心、大餐厅、棋牌室等，现浇钢筋混凝土柱、梁，门厅用进口大理石包柱，无框地弹簧玻璃门，地坪上铺贴进口大理石；2层餐厅为各式包厢，水泥地坪上铺贴木地板，夹板软，硬包护墙，切片板窗门套，切片板凹凸双瞒木门。3～12层为宾馆客房部，按三星级宾馆要求进行装修，整体结构为框架。<br>四、估价目的<br>房地产抵押价值评估。<br>五、估价时点<br>1999年1月10日。<br>六、价值定义<br>本次估价采用公开市场价值标准。<br>七、估价依据<br>1．房地产估价规范GB/T 50291—1999。<br>2．委托人提供的固定资产明细表。<br>3．委托人提供的房屋所有权证等有关材料。<br>4．评估人员现场勘查和掌握的资料。<br>5．有关法律法规规定。<br>八、估价原则<br>遵循合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则和替代原则。<br>九、估价方法<br>根据评估目的，结合房屋用途，确定该房产采用收益法评估较为适宜。<br>从××大厦的建筑形象投资、功能、结构材料、装修材料，设备等方面考察，本大厦原为本市最高水平、属三星级宾馆，目前市场上尚无此类交易案例，所以采用市场比较法无法评估其市场价值。<br>××大厦从使用功能方面划分，可以分为商场、餐厅、酒店客房、会议厅、娱乐五个部门。经过分析、比较，对××大厦价值的评估，宜采用收益还原法进行分部评估，另外采用成本法(土地部分用市场比较法)进行校核。<br>十、评估结果<br>委估房地产共一处，属钢结构商业服务用房，总建筑面积11055.40m2，在评估基准日 1999年1月10日的评估总值为人民币4196万元，大写人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整。<br>十一、估价人员<br>十二、估价作业日期<br>1999年1月3日至1999年1月10日。<br>十三、估价报告应用的有效期<br>根据现行规定，评估报告有效期为评估基准日后一年。即本报告评估结果有效期为 1999年1月10日至2000年1月9日。本评估目的在评估基准日后一年内实现时，要以评估结果作为底价或作价依据，超过一年，需要重新进行评估。<br>十四、评估说明<br>1．权属的界定以房屋所有权证为准。房屋的建筑面积以权属登记测量结果为依据，经实地核对，取其确认的合法面积。<br>2．本次评估价值中房地产附属物的价值适当考虑。<br>3．本次评估结果仅供确定其抵押贷款价值时参考。<br>房地产估价技术报告<br>一、个别因素分析(略)<br>二、区域因素分析(略)<br>三、市场背景分析(略)<br>四、最高最佳使用分析(略)<br>五、估价方法选用<br>根据评估目的，结合房屋用途，确定该房产采用收益法评估较为适宜。<br>从××大厦的建筑形象、投资、功能、结构材料，装修材料、设备等方面考察，本大厦均为本市的最高水平，属于三星级宾馆。目前市场上尚无此类交易案例。所以采用市场比较法无法评估其市场现值。<br>××大厦从使用功能方面划分，可以分为商场、餐厅、酒店、会议厅、娱乐五个部分。经过分析、比较，对××大厦市值的评估，宜采用收益还原法进行分部评估，另外采用成本法(土地部分用市场比较法)进行校核

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商业区某商场共6层，每层建筑面积3000平方米，土地使用年限为40年，从1996年5月18日起计。该商场1层至4层于1998年5月18日租出，租期为5年，月租金为每平方米240元，且每年不变;5层至6层于1998年7月1日租出，租期为3年，月租金为每平方米210元，现空置。请问：现评估该商场带租约出售的价格，应优先选用哪两种估价方法，并写出估价技术路线。

问答题

某市因进行道路建设，需征收王某拥有的一处独院住宅，甲房地产估价机构接受委托对该房屋及其室内装饰装修的价值进行了评估。王某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。请问： 1.如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对王某的疑问进行解释和说明？ 2.—般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。

问答题

(二)某房地产估计机构接受委托，评估位于历史文化街的一座临街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整，注册房地产估价师张某对该商铺进行实地勘察后，拟选用市场法作为主要的估价方法。但又搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金;实例B是兄弟之间的转让;实例C是相邻商铺业主购买后扩大经营规模;实例D平面形状为“L”形，是业主将原为矩形的商铺临街面1/2宽度、1/3深度的部分转让给某银行安装自动取款机。除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。请问： 1.四个交易实例是否可以选作可比实例？ 2.四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对他们的成交价格进行修正或者调整？

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