某居住小区暖气试水，物业公司在小区入口等显眼之处张贴告示，并电话通知尚未入住的业主。11楼业主孙先生家拆改暖气管，致使跑水下渗，锈的脏水，使楼下邻居闫女士家房顶开裂，墙体冒水，电线短路，地面和家具被泡。闫女士认为房屋质量存在问题，物业公司管理不善，才导致家被淹，于是将物业公司告上法庭，要求其赔偿经济损失共计l万元。法庭上，物业公司辩称：暖气试水前，已张贴告示，并通知业主。闫女士家被淹是因为11楼业主孙先生私自改造暖气管所致，与公司无关。经法院审理认为：本案中，无证据证明物业公司对闫女士的损失负有管理不善的责任。已查明的事实证明，闫女士房屋受损，是11楼业主孙先生家暖气管跑水所致，故孙先生应负责赔偿闫女士损失费。<br>问题<br>1．本案例中，孙先生拆改暖气管的做法是否正确？说明理由。<br>2．假如本案中闫女士家被淹是由于房屋质量问题所致，物业公司应如何解决？<br>3．简述物业装饰装修的流程。<br>4．针对孙先生擅自拆改暖气管的做法，应由哪个机构对其进行处罚？<br>5．请说明物业装修管理人员在巡视过程中应注意的问题。

案例二<br>某住宅小区，2012年10月组织业主入住。入住工作由开发商办理，物业服务企业协助。小区有15套房屋未销售，另3套房屋因建筑质量问题，业主拒绝办理人住手续，开发商也认可质量问题，表示维修后再交付。<br>业主张某在10月8日办理入住手续，领取了相关资料和钥匙后发现房屋门窗有质量问题，遂与开发商约定限期整改。由于开发商未在约定期限内完成房屋门窗整改，张某以此为由拒缴物业服务费。<br>物业服务企业在10月20日巡视过程中发现业主王某装修前未办理装修手续，并私自拆改天然气管道设施。王某称无人告知禁止拆改天然气设施的有关规定，所以便拆改了。物业服务企业要求其恢复原状。王某则提出自愿签署一份《承诺书》，内容包括“承诺因拆改天然气管道导致出现的安全事故，均由本人负责”等，并自愿交纳天然气改造押金3000元。<br>问题．<br>21．15套未售房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费分别应当由谁承担？简要说明理由。<br>22．张某拒缴物业服务费的理由是否成立？简要说明理由。<br>23．你认为王某拆改天然气管道的说法是否正确？简要说明理由。<br>24．针对王某未办理装修手续即开始装修的情况，物业服务企业应该采取哪些管理措施？<br>25．王某自愿签署的《承诺书》是否有效？为什么？<br>26．请说明物业装修管理人员在巡视过程中应注意哪些问题。

案例二<br>某住宅小区在业主委员会成立后，选聘甲物业公司对其进行管理，并与甲物业公司签订了为期2年的物业服务合同。1年后，小区业主认为甲物业公司处理问题不及时，不能满足他们的利益。于是，小区业主自行组织选举产生业主代表，业主代表选择了乙物业公司，提前解除了与甲物业公司的服务合同，强迫甲物业公司撤离小区。<br>问题<br>20．甲物业公司与业主委员会签订的合同属于什么性质的合同？<br>21．小区业主的行为是否正确？说明理由。<br>22．业主委员会的职责有哪些？<br>23．假如经业主大会2／3以上投票权业主投票决定，业主大会可否解除与A物业公司的<br>物业服务合同？

案例三<br>王先生居住在某花园小区内已有3年。一天，深夜的风吹开了王先生睡觉前未锁好的户门。此情况恰好被巡逻路过的保安员小张发现。在几次敲门、按门铃没有得到回答的情况下，小张认为，肯定是有歹徒进入了房间，遂进屋查看。小张的脚步声吵醒了王先生。王先生慌忙起身下床，惊慌失措的王先生走出卧室发现保安员小张。王先生认为睡觉前门是锁好的，保安员进入房间是企图盗窃，遂要求物业管理公司就员工管理、培训不到位险些造成业主的财产损失和生命危险，以及由此给业主带来的精神损失向其赔偿5000元人民币。<br>问题<br>26．保安员小张的行为是否妥当？说明理由。<br>27．王先生的要求是否合理？<br>28．假如你是物业管理公司负责人，为杜绝本案类似事情的发生，请作出对此案例的培训方案？<br>29．简述物业管理公司针对保安员应进行的能力培训内容。

案例三<br>某高层综合物业项目地处城市中心区，总建筑面积10万In2，地下2层，部分为配套停车库，部分为机电设备层。整个大厦由一台中央空调集中供冷。绿化面积为项目占地面积的5％，且以本地树种和灌木为主。1至4层为商业裙楼，5层以上为散租写字楼。裙楼出租给不同的企业用作百货商场经营。物业管理服务由业主聘请的一家物业管理公司承担，出租经营内部区域，由各承租单位自行管理。<br>问题<br>23．节能减排的措施一般可分为技术节能(如投入资金进行设备改造)和管理节能(在管理手段方法等方面上下工夫)。请就本项目建筑和设备设施管理分别提出技术节能和管理节能措施各2项以上(含2项)。<br>24．该项目物业服务包括房屋维修管理服务、设备设施管理服务、保洁服务、公共秩序管理服务、消防管理服务、绿化管理服务、社区文化等内容。相对而言，哪些是管理服务的重点工作？请简要说明理由。<br>25．在物业服务过程中，相关各方先后提出了以下观点：<br>(1)物业服务的消防安全管理不涉及裙楼各出租经营场所；<br>(2)各承租单位应分别和物业管理公司签订物业服务合同以方便管理服务；<br>(3)百货商场内夜间值班巡视不属于物业管理公司的职责；<br>(4)写字楼公共卫生间清洁工作应由物业管理公司承担；<br>(5)大厦屋顶设立商业用途广告牌，由物业管理公司经营，收益应交到业主委员会主任指定账户，由业主委员会管理、支配和使用。<br>请分别指出上述观点正确与否，并对不当或错误的观点说明理由。

某住宅小区实行业主用燃气卡买气的消费方式。2010年3月20日，业主李某到物业朋务企业购买天然气。因业主李某长期不交纳物业服务费，物业服务企业拒绝李向某出售天然气，双方发生了争执。在争执中，李某损坏了物业服务企业的办公用品。物业服务企业最终也没有卖天然气给李某，而且要求李某赔偿损坏的物品。 【问题】 1．物业服务企业的做法是否妥当？为什么？ 2．物业服务企业应该如何妥善解决上述问题？

物业管理公司的做法有什么缺陷？该怎样做才是正确的？

电梯工操作电梯的工作属于物业管理的()阶段。

A. 早期介入
B. 前期管理
C. 常规管理
D. 以上都不是

案例二 2009年8月，业主刘某入住某高档公寓某单元，至2009年10月未缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费，但刘某坚决不交，其主要理由是：该单元窗户关闭不严、墙皮脱落、有的墙壁插座没电，虽然多次与物业服务企业交涉，但是至今没有解决。物业服务企业的答复是：这些都是开发商遗留下来的问题，让业主刘某直接找开发商联系解决。问题：物业服务企业这样回答对吗？物业服务企业怎样避免开发商的工程遗留问题？

物业绿化日常管理的主要内容有哪些？